Energieausweis

Was für viele Elektrogeräte schon lange gilt, gilt mittlerweile auch für Gebäude. Auf Basis der Energieeinsparverordnung wird die Energieeffizienz einer Immobilie beurteilt. Der Energieausweis dokumentiert steckbriefartig den Energiestandard eines Gebäudes.

Die Gesetzeslage

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt die Einführung von Energieausweisen zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden vor. Die Ausstellung eines Ausweises für Bestandsgebäude kann dabei auf zwei unterschiedliche Arten erfolgen: auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs des Gebäudes ("Bedarfsausweis") oder auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs der Bewohner ("Verbrauchsausweis").

Wer erstellt den Ausweis?

Zur Ausstellung von Energieausweisen sind nach der Energieeinsparverordnung nur Personen berechtigt, die bestimmte Qualifikationskriterien nachweisen können. Da es jedoch keine vollständige Liste der zugelassenen Aussteller gibt, gestaltet sich die Suche nach einem qualifizierten Aussteller oftmals schwierig.

Vermietung und Verkauf

Bei Vermietung oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Damit sollen potenzielle Käufer oder Mieter über die Höhe der zu erwartenden Energiekosten, die bei unsanierten Gebäuden einen immer größeren Teil der Wohnkosten ausmachen, informiert werden. Ein Energieausweis muss allerdings nur dann vorgelegt werden, wenn das Objekt verkauft oder neu vermietet wird. Bestandsmieter haben kein Recht, den Ausweis zu sehen.

Was sagt der Energieausweis aus?

Der Energieausweis soll einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen. Der Ausweis erlaubt jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf den zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten. Warum nicht? Der Energieverbrauch ist stark von individuellen Verhaltensweisen und zukünftigen Witterungsverhältnissen abhängig, die sich im Ausweis nicht abbilden lassen. Da der Ausweis zudem für das ganze Gebäude gilt, kann der Energieverbrauch einer einzelnen Wohnung merklich davon abweichen.

Bis zum 1. Oktober 2008 bestand für alle Gebäude Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Sie besteht weiter für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, unabhängig von deren Baujahr sowie für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt worden ist. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, müssen seit dem 1. Oktober 2008 Bedarfsausweise erstellt werden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 aufwiesen oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht wurden. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit. Gilt der Energieausweis für eine Wohnung oder nur für das ganze Gebäude?

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt und stellt den Durchschnittswert dar. Einzelne Wohnungen können je nach Beschaffenheit und Lage im Gebäude deutlich vom Durchschnittswert abweichen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Form des Ausweises

Energieausweise, die nach dem 25. April 2007 ausgestellt werden, müssen den Vorlagen der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen, vom Aussteller mit Name, Anschrift und Berufsbezeichnung versehen und eigenhändig oder 
durch Nachbildung der Unterschrift unterschrieben sein. Farbausdruck ist nicht vorgeschrieben. Früher ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach EnEV als Energieausweise anerkannt werden, können in der damals gültigen Form verwendet werden.

Wann muss der Energieausweis zugänglich gemacht werden?

Der Mieter bzw. Käufer soll die Möglichkeit haben, den Ausweis bei seiner Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrages zu berücksichtigen. Er muss ihn also rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags zur Kenntnis nehmen können. Der Vermieter muss den Ausweis spätestens dann zugänglich machen, wenn der potentielle Käufers/Mieters dies verlangt. Ein Interessent, der sich zur Besichtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung einfindet, erfüllt bereits die Voraussetzungen zur Einsichtnahme. Für Wohngebäude mit Baufertigstellung bis einschließlich 1965 gilt diese Verpflichtung seit dem 1. Juli 2008, für jüngere Wohngebäude seit dem 1. Januar 2009 und für Gewerbebauten (keine Wohngebäude) seit dem 1. Juli 2009. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben kein Recht, sich den Energieausweis anzuschauen.

Wenn der Gebäudeeigentümer den Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, gilt dies gemäß EnEV als Ordnungswidrigkeit. Der Kauf- oder Mietinteressent kann den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen; die ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen, und kann ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro verhängen. Als Verkäufer bzw. Vermieter sollten Sie also Ihre gesetzlichen Pflichten ernst nehmen. Die behördliche Zuständigkeit für diese Ordnungswidrigkeiten ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt; meistens liegt sie bei den unteren Bauaufsichtsbehörden der Kommunen oder der Kreise, in dem sich das Gebäude befindet.

Was bedeutet "zugänglich machen"?

Potentielle Käufer/Mieter haben ein Recht zur Einsichtnahme. Es genügt also zum Beispiel, wenn der Energieausweis (bzw. eine Kopie) anlässlich einer Besichtigung des Objekts ausgehängt ist. Möglich ist auch die Übersendung per E-Mail oder Fax. Ein Anspruch auf Aushändigung einer Ausweiskopie besteht aber bisher nicht. Voraussichtlich ab 2014 muss bei Vermietung und Verkauf außerdem der im Ausweis aufgeführte Energiekennwert bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden.

Unser Service für Sie

Wir kümmern uns um alle Modalitäten und erstellen den bedarfsorientierten Energieausweis oder den verbrauchsorientierten Energieausweis kostenlos, sofern wir Ihr Objekt erfolgreich vermitteln können. Andernfalls berechnen wir die Erstellung nachträglich für 95,00 Euro inkl. MwSt.